精装2.77万元/㎡的临平新城，你会买单吗？
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文 | 《地产小王子》主编 苏阳
2019年，有些板块格外吸睛，万人摇拿到手软，比如三墩北、勾庄、良渚、未来科技城等。有些板块却十分沉寂，市场基本没有什么新动态，甚至都没有开盘，比如临平新城核心区。
2020年，断供的临平新城共有5盘蓄势待发，甚至有楼盘将要门对门贴身肉搏。所有楼盘的详尽信息，这篇文章会帮你一网打尽。
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临平新城：55万㎡潜在供应
临平新城的概念很大，我们一般说的临平新城，是指板块的核心区。本文我们提到的临平新城，都指代临平新城核心区范围。
但其实，星桥、翁梅都属于临平新城，临平老城区和临平新城核心区一般则用世纪大道作为划分的依据。
2019年这里没领出过一张预售证，上一次开盘还是拿地多年的老盘，东海水景城。2018年9月和11月，水景城开过两次盘，毛坯均价23740元/㎡，中签率分别是48.4%和69.8%。
过去15个月，板块处于断供状态，没有任何新盘供应。但其实，板块在过去3年里还有5宗涉宅地块尚未入市。
▲临平新城新盘位置图
拿地最早的是首创·禧瑞江南，2017年12月就已经拿地了。中交理想·时代芳华和中交·悦美庐也都是2018年上半年拿地，很快也要满2年。
这三个楼盘目前售楼处都已经开门营业，预计今年上半年都会先后入市。
而阳光城保亿·翡丽云邸和滨耀城则是2019年5月拿的地，目前售楼处暂未开放，动作会比其他几个楼盘慢一些。
5宗地块加起来，总计容面积超过55万㎡，扣掉滨耀城的商业和住宅自持占比，总可售住宅面积也仍然超过40万㎡。
可以说，2020年，临平新城并不会缺少供应量。
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最新消息：精装限价27700元/㎡
其实，禧瑞江南和时代芳华在去年10月都传出过计划开盘的消息。但板块却迟迟没能开盘，我推测，最大的原因应该是限价。
去年曾有传闻，临平新城核心区给出的毛坯限价是22500元/㎡。相比2018年水景城的价格，居然还要低一些。不过毕竟水景城位置更好一些。
即使今年板块能有5%的涨幅，按照去年的毛坯限价推算，也就是23700元/㎡左右。
最近又有消息传出，板块精装项目限价暂定27700元/㎡。
▲临平新城实景
再来看看地价，临平新城的5宗地块，有4宗楼面价都在18000-20000元/㎡这个区间范围内。即使这4宗地块全部都没有拍到封顶价，面粉价真的很贵。
表面地价最便宜的滨耀城，虽然看似只有7161元/㎡，但商业部分占比有60%，住宅部分，又有22%的面积需要自持。算下来，这宗地块可售住宅的面积占比只有31.2%，成本一下子就上去了。
算来算去，在高地价面前，这个限价让房企有点喘不过气。这也难怪一直没有楼盘领证开盘。
唯一庆幸的是，好在板块里的地块容积率都不高，除了滨耀城之外，基本都做了高低配的设计。通过低密产品的溢价，能够稍微拉高一下整体的货值。
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禧瑞江南：高层毛坯改精装
前两天，我专门跑了一趟临平新城。虽然根据疫情要求，售楼处目前还不能够正式营业，不过工作人员开始陆续复工，大致了解了一下几个楼盘的基本情况。
▲首创·禧瑞江南
第一站我打卡了首创·禧瑞江南，这是首创在杭州第一个住宅项目。
去年7月，项目示范区的悦书馆正式揭幕，一时成为成为文艺青年的打卡圣地。去年下半年，悦书馆也一直有相关的读书会等文化活动。
项目整体容积率1.5，占地约8.6万㎡，总建筑面积约21.6万㎡，由9栋18层的高层和18栋叠墅组成，总规划户数1040户。排布整体呈现了南低北高，每一幢的高层南向都没有遮挡。
▲首创·禧瑞江南沙盘
其中，高层共620户，户型约93、95、115㎡，叠排共420户，地上6 1层的三叠设计户型约145-162㎡。叠墅总价预计450万到550万左右。
▲高层户型图（向右滑动查看更多户型）
按照原本的计划，禧瑞江南的高层和叠墅都是毛坯交付。去年四季度，禧瑞江南决定把高层从毛坯改成精装。希望能够通过做精装，拉高单价，并且和周边其他几个楼盘形成差异化。
项目原计划3月底开放精装交付样板间，示范区搭建样板间带软装展示，实体样板间为交付标准展示。但由于疫情导致样板间工期受到影响，目前具体开放时间待定。
再加上毛坯改精装审批需要时间，一切顺利的话，禧瑞江南预计在二季度入市。
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时代芳华：跃层90㎡是亮点
就在禧瑞江南隔壁，则是中交理想·时代芳华，这也是目测临平新城有望最快入市的项目，有望在3月底入市。
▲中交时代·理想芳华
相比之下，地块体量相对较小，整体容积率2.0。项目总建筑面积约12.5万㎡，规划有9幢17-18层高层、8幢地上3层联排。
高层共667套，户型约89、110、118㎡。排屋比较稀缺，一共只有37套，户型178-198㎡，预计总价在800-1000万。
▲中交时代·理想芳华沙盘
目前项目有4套实体样板间，其中两套89㎡中间套，边套110㎡和118㎡各一套。
其中，高层的约89㎡户型不光占比高，而且全部都是独特的跃层户型，让我想起了前几年未来科技城的中南樾府。
由于是毛坯交付，将来业主自行改造以后，可以改造成3 1房2室2厅。而且南向阳台的宽度有大约1.8米，非常舒适实用。
▲约89㎡户型装修改造建议方案
大家都知道，如今的市场上，89㎡稀缺，时代芳华的小户型在板块里有明显的总价优势。再加上独特的跃层设计，“可操作”的面积多一些，应该会比较受刚需欢迎。
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悦美庐：原计划3月首开
沿着汀城路往南，就能够达到第三站中交·悦美庐。按照原计划，悦美庐计划3月首开高层1、3号楼和叠墅18、20号楼。
▲中交·悦美庐
项目整体容积率2.0，占地面积约4.7万㎡，总建筑面积约14.2万㎡，共844户。一共20幢楼，其中1-11号楼为18层的高层，12-20号楼为7层的叠墅，全部毛坯交付。
小区配置社区泳池、情境大堂等，有一条乐跑环道贯穿悦动空间、时光花园两大空间主题，九大特色景观节点分布其中。
后期交付物业已经确定引入绿城服务。
▲中交·悦美庐园区效果图
高层主力户型88-128㎡，叠墅主力户型135-158㎡。去年10月，悦美庐推出了高层88㎡、108㎡两套样板间。
▲高层户型图（向右滑动查看更多户型）
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翡丽云邸：规划叠墅 小高层
阳光城保亿·翡丽云邸就在悦美庐隔壁。目前项目售楼处暂未开放，从工地现场的情况来看，要入市可能还要再等上一段时间。
▲阳光城保亿·翡丽云邸
整个项目总体量约12.7万㎡，容积率1.5，由7栋11层小高层和22幢6层叠墅组成，共638户。小高层共302套，精装交付，建筑面积约89、110、120㎡。叠墅共336套，毛坯交付，建筑面积约139㎡。
小区将会引入阳光城旗下的绿色智慧家体系。目前暂定4月初开放示范区，5月初开放叠墅样板间，预计6月首开，具体开盘时间待定。
▲阳光城保亿·翡丽云邸规划公示
▲阳光城保亿·翡丽云邸鸟瞰效果图
▲阳光城保亿·翡丽云邸效果图
▲阳光城保亿·翡丽云邸叠墅立面效果图
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滨耀城：150米地标 300房酒店
除了上述相对集中的4宗地块，临平新城还有滨江与兴耀合作开发的综合体项目——滨耀城等待入市。
滨耀城位于临平新城核心区入城口的望梅路与迎宾路西北处，这也是2020年，临平新城距离地铁站最近的一个项目，到1号线南苑站直线大约700米左右。
▲滨耀城地块位置
地块用地面积62711㎡，总建筑面积为263699.8㎡，地上建筑面积181028.8㎡，地下建筑面积82671㎡。
整体由1幢近150米（149.85米）高的超高层五星级酒店及商务办公楼、2幢75米商务办公楼、6幢多层办公楼、21幢多层商业楼，及5幢近百米高层住宅组成。
▲滨耀城规划公示
150米高的地标建筑位于西地块的西南角。包括3.3万㎡的商务办公，3.4万㎡的五星级酒店，设有客房300间，地标建筑顶楼设有直升飞机停机坪。
整个项目共有5幢31-36层的高层住宅，住宅总户数681户，户型约96、119、130、149㎡。
▲滨耀城鸟瞰效果图
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配套齐全，有人会为此买单吗？
其实，临平新城核心区的配套非常齐全，如果论起现有的成熟度，很多板块都不能及。
“三铁交汇”（地铁1号线、沪杭高铁及杭海城际铁路）的余杭高铁站，就在这里。往西面去还有在建地铁3号线星桥站，虽然距离稍远，但也算一种补充。
临平的“三路一环”相信也不用多介绍了，到杭州各个地方开车都挺通达。疫情期间我试了一下，从临平开车到滨江，全程不到30分钟。
而且商业配套齐全，在这5个新盘的3公里范围内，余之城、华元欢乐城、理想银泰城均已开业。
时代芳华东面，就是总建筑面积5.3万㎡的良熟生活广场，涵盖3.3万㎡购物中心，2万㎡地下车库。原本计划3月正式开业，但由于疫情原因，开业计划未知。
余杭区第一人民医院，也在这几个楼盘的3公里范围内。
▲天长世纪小学
禧瑞江南和时代芳华边上，是已经开学的天长世纪小学。悦美庐和翡丽云邸一路之隔，是信达外国语学校跟华师大第二附属中学合作办学的9年制民办学校，共78个班级，可容纳2700名学生就读。
▲在建中的华师大二附中杭州学校
附近东湖公园也已经对外开放。在建的还有10万㎡的体育公园，园配备网球馆、剑道馆、壁球馆、多球馆、健身中心馆等多个室内场馆，还有5个足球场和多条健身跑道。
齐全配套的背后，大家对于板块价格的认知却并不清晰。
临平新城核心区的价格，在整个城东北方向来看，并没有太过明显的优势。临平山北、超山一带虽然更远，但开车到市中心的时间和临平新城差不了多少，价格却要低不少。
所以，板块目前以地缘性客户为主，兼具少量主城城东北方向的外溢客户。
▲临平新城实景
峰会以后杭州房价的快速上涨期，这里的供应基本都是尾盘，推盘断断续续。大家对于板块的价格认知并不清晰。
其实在巅峰时期，板块二手房一度冲上过3万大关，但因为新房断供，二手房行情也并不像一些“倒挂板块”。
地块周边的几个次新房小区，像是赞成首府、梧桐蓝山、万象城章及景瑞御华府，年前成交的高层均价基本都不到2万7，便宜点的2万3也能拿下。
2020年，临平新城虽然新盘多，但可以预见的是，贴身肉搏也会非常激烈。也是好消息，至少购房者可以挑一挑自己喜欢的房子。
临平新城5大新盘
▶楼盘名称：禧瑞江南
▷是否精装：高层精装、叠墅毛坯
▷拿地时间：2017年12月18日
▷拿地楼面价：18576元/㎡
▷产品类型：9栋18层的高层、18栋叠墅组成，总规划户数1040户
▷户型面积：高层620套，户型约93、95、115㎡；叠墅420套，户型约145-162㎡
▷项目地址：余杭区临平新城锦良路与汀兰路交叉口
▶楼盘名称：时代芳华
▷是否精装：高层毛坯、排屋毛坯
▷拿地时间：2018年3月29日
▷拿地楼面价：19038元/㎡
▷产品类型：9幢17-18层高层、8幢地上3层联排
▷户型面积：高层667套，户型约89、110、118㎡；排屋37套，户型178-198㎡
▷项目地址：余杭区临平新城良熟路与汀城路交叉口
▶楼盘名称：悦美庐
▷是否精装：高层毛坯、叠墅毛坯
▷拿地时间：2018年5月24日
▷拿地楼面价：18380元/㎡
▷产品类型：共844套，11幢高层，9幢叠墅
▷户型面积：高层主力户型88-128㎡，叠墅主力户型135-158㎡
▷项目地址：余杭区临平新城东仁街1号
▶楼盘名称：翡丽云邸
▷是否精装：叠墅毛坯，小高层精装
▷拿地时间：2019年5月17日
▷拿地楼面价：19237元/㎡
▷产品类型：7幢小高层和22幢叠墅
▷户型面积：小高层302套，户型约89、110、12㎡；叠墅336套，户型约139㎡。
▷项目地址：余杭区临平新城汀城路和东仁街交汇处
▶楼盘名称：滨耀城
▷是否精装：精装
▷拿地时间：2019年5月9日
▷拿地楼面价：7161元/㎡（商业占比60%）
▷产品类型：5 幢31-33层高层住宅；1幢150米酒店办公大楼；2幢75米商务办公楼
▷户型面积：住宅681套，户型约96、119、130、149㎡
▷项目地址：余杭区临平新城迎宾路与望梅路交口
