不知不觉中,“叠拼”从“小众菜肴”成为“当打产品”,皆因时移世易。
在“禁墅令”不断升级的现实情况下,独栋、联排将慢慢消失在楼市画卷中。不过,购房人的别墅梦却从未消失,甚至与日俱增。
根据统计数据显示,2021年1-7月北京楼市别墅成交2832套,同比上涨58%;成交面积84.96万㎡,同比上涨56%;成交均价48331元/㎡,同比上涨2%;成交金额410.64亿元,同比上涨59%。充分说明,别墅置业热情十分高涨。
不过,从今年北京“首次双集中供地”可以看出,容积率1.1的土地仅一宗,事实已经佐证未来的别墅供应将越来越少,可供选择的别墅产品将集中在“叠拼”。
这也让,“叠拼”这个别墅市场久经沙场而屹立不倒的“物种”,虽过往没有特别辉煌,从未快销、很少热销的“低调贵族”,成为了别墅市场的“C位担当”。
“欲戴其冠,必承其重”。这些年,叠拼是否有进步?
不妨,从第三方视角,来观察一番。
叠拼,走过的路
叠拼,这个物种其实早已有年头。
其从最早“尊贵而骄傲”的联排别墅衍生而来,历经几许沧海桑田,少了贵气,多了地气;少了独立,多了亲和,作为别墅家族的旁支已经更加平民化。
对于,别墅买家而言,叠拼成为他们一圆“别墅梦”的最佳标的,因为“千万级”的叠拼产品,还真为数不少。
而从叠拼这些年的发展之路,便可“管中窥豹”了解其是否有进步。
●商品房时代:高低配的选择
大约6年前,全国各地都在上演“地王争霸赛”,让楼面价不断高企。而房企们为追求土地价值最大化,竭尽所能要实现最理想财务指标的强排方案,于是诞生了颇具历史传奇色彩的著名“高低配”。
龙湖·西宸原著是“高低配时代”的代表项目,三环内城墅的地段优势,让其市场表现不俗
一方面,通过“拉高排低”的总平排布实现至少两种产品的组合——高层与叠拼,即高层承担流速、叠拼贡献形象与溢价;另一方面为了实现溢价最大化,叠拼被“增高”,由过去上下叠的两叠形式变形为“上中下叠”的三叠拼形式。同时,在空间设计尤其是地下空间利用上“花费很多心思”、投入也相当的大。
北京金茂府深挖地下空间,通过生态植物绿墙的打造,营造地下空间的适用性
只不过,“理想很丰满,现实很骨感”,在取证限价现实情况下,彻底击碎了房企大佬们的既定棋局走向:高层不出意料地收获热销与走量,而叠拼却因面积大、特色不突出而停滞不前,陷入“单价低、总价高”的尴尬定位。
经历风波的北京泰禾·金府大院,已重装入市
这也让市场的叠拼别墅,呈现两番截然不同的景象:当年高低配中的内城项目由于无可替代的绝佳地理位置已经售罄,而不少项目却因期待更好的价格,处于多年无解的状态。
●限竞房时代:深挖地下空间讲故事
随着“限竞房时代”的到来,叠拼别墅又进入了新进程。
彼时,远郊区土地容积率一般在1.5左右,大多数项目会选择叠拼 洋房的组合方式,即洋房承担流速,叠拼负责形象与溢价。
由于限价因素,此阶段的叠拼不再单纯需求空间最大化、品质更高,而是进行了相对理性的调整。
限竞房时代,涌现了众多限竞墅,青龙湖板块尤为明显,万科翡翠西湖·雲庐就是这一时期的代表。
一方面继续挖掘地下空间(此时的地下空间更加名正言顺有了仓储性质的房本),为地下空间加足料来讲场景主题的故事,以及为上下两叠或上中下三叠更合理地分配所有的地下空间;另一方面,由于限价在不太影响大形象前提下在品质上做了一些回收动作,比如建筑立面、园林景观的适当降档。
值得的是,小院、露台这些最墅质表现的元素基本还在,这也让限竞房时代的叠拼还是基本保持了类别墅应有的样貌。有一定的产品力和性价比,满足有别墅情结客群的需求。
凭借“壹号别墅区”的地段优势,以天瑞宸章为代表的孙河叠拼产品,受到了改善型置业人群的青睐。
不过,这一阶段的平层产品在竞争中越战越勇,以势不可挡的迭代加速度发展到了90平三居、120平三居且南向三面宽的标配,而叠拼的产品力提升就显得不那么明显。
这一阶段的叠拼产品还产生了一个令人“玩味”的情况,即某些项目楼面价和取证价、成交价相差无几,原因就在于分摊了地下价格的叠拼单价超乎寻常的低。
在当时,叠拼的房本面积基本300平起步,总价起步千万级。但在区位、产品力、总价三者叠加下,让大平层的更主场姿态,逼退了更聪明、更理性的改善客户。
限竞房时代,看过叠拼别墅而最终没有购房的置业者,有一个不购买的共性理由,即“保值与变现能力差”。即在他们看来与大平层相较之下,叠拼的性价比不高,最终导致限竞项目的叠拼产品(300套上下的楼盘),一般会用两年半到三年时间去化完成。
●重回“商品房时代”:洋房化叠拼
随着,京城楼市重回商品房时代,叠拼也进入新阶段,最大的特点就是“洋房化”。
其最大的特点有三:一是复制粘贴目前平层产品的流行元素并使其墅质化,即将“超大南向面宽、LDK一体化、全套房设计”等特色通过两层空间排布后,又进一步放大了空间亮点;二是优化南北入户,使交通动线更合理、更独立,最大程度提升居住的私密性;三是建筑立面品质与平层同步升档,建筑风格减少了复古违和感、多了现代轻盈感。
中海首开拾光里凭借独特的“榫卯结构”,创新开启叠拼别墅的新型居住格局,首期开盘15分钟卖出188套别墅。
不可否认的事实是,叠拼产品的某些基因变异只是提高了观感、尺度感,没有解决核心问题——未来居住上的相互干扰性,
此外,“有天有地”的类别墅终将于不久的未来消失,叠拼或将成为增加了地下若干空间的复式洋房。
所以,从本质上看,叠拼依然是最不纯粹的类别墅物种。
这也让有声音说,类别墅包括叠拼已经是过去时,即便以后继续存在,也不会有太大的溢价惊喜和产品进步。
原因就在于,一方面因为土地规划限制的严苛化和最高限价的政策常态化,另一方面作为叠拼的强大竞争对手,大平层这些年发力过猛、已经把产品做到了极致。
叠拼,该何去何从?
既然如此,为何叠拼一直都在?甚至在今年及后续集中土拍,仍有项目有可能继续做叠拼?这是一个很有意思的话题,也是一个值得继续探讨的问题,抛砖引玉,姑且尝试从以下几个方面分析。
其一,城市发展。作为强一线城市的北京市场,未来较长周期应处于刚需与改善并存的稳步态势,在回归改善进程中,类别墅资源更为稀缺,所以有一定市场机会。其二,行业进步。不止地产行业,包括汽车、快销甚至互联网行业,多产品类型共存共生才是行业的进步。其三,客户需求。高端改善客群的别墅刚性需求一直都在,经济型客群的受众量级高且对性价比有更高的度,初判未来两端产品的市场前景相对更好。其四,企业动力。变化是存续、创新之基本,在试错中寻求机会。房企与生俱来的对土地价值的挖掘动力、做好产品的创新动力、提流速促周转的运营动力以及差异化路径的营销动力,均促使企业继续在精研产品与客户上做足文章。其五,热销激励。既然可以借鉴大平层和类别墅优势基因碰撞后产生空间亮点、创造新价值被客户接纳认同和实现叠拼热销,就一定会不断刺激更多的市场追随者尝试和超越,这就是地产,一支困难再大也能扛起的神奇力量。
在充分竞争、瞬息万变的市场环境下,对好项目的判断标准却从来不变,即高性价比、高业绩实现。对于叠拼,更加进步的大平层不仅是其强大竞争者,也是产品进步或接受更高挑战的引领者。
在规划条件日趋严苛的大环境下,叠拼虽步履艰难尤其是优质的墅质基因在流失。但是如有项目在空间设计、户内配置、建筑立面、园林景观等方面再发力、适当增加投入,有望引发市场而获得热销机会。
接受不完美中的相对完美,是行业与市场应有的开放与包容姿态。叠拼有进步、有不足、有痛点,在进退之间努力刷屏,期待叠拼有更好的市场表现,来续写地产新的传奇。
TIPS:京城在售叠拼别墅情况
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备注:数据根据公开资料整理
(本文根据业内资深人士 王简7月27日《重新认知叠拼产品》内部分享文件编辑整理而成)