我们买房时，需要注意的问题有很多，其中五证两书一表是必须要查看的，五证两书一表是开发商销售商品房必须有的文件，我们只有在买房前仔细查验，才能减少买到烂尾楼的风险。那么五证两书一表指的是什么？五证两书先后顺序？五证两书买房者怎么看？下面一起来看看吧。

一、五证两书一表指的是什么

1、五证：

（1）《建筑用地规划许可证》，建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

（2）《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

（3）《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。主要是载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

（4）《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

（5）《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

2、两书：

两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，两书提供的仅是格式，由开发商自行印制。有的开发商把原先的一些质量保证内容删减了，也有的开发商对商品住宅的保修期限更改了，甚至有的开发商不向消费者提供两书。

3、一表：

一表是竣工验收备案表，主要内容有：工程的基本情况，勘察设计，施工监理单位的意见，以及工程竣工验收报告。

二、五证两书先后顺序

五证两书先后顺序是什么？按照规定，商品房在上市交易前必须取得五证，其次再拿到两书。

五证的取得顺序是：1、国有土地使用证；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、建设工程开工证；5、商品房预售许可证。

两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中，《住宅质量保证书，是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。

三、五证两书买房者怎么看

1、五证两书买房者怎么看，首先要注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的房屋。

2、有的开发商领取的是临时土地使用证，说明还没有交齐全部土地出让金，在其领取的《商品房内/外销预/销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。所以要着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。

3、买房之后还要查验“两书”。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期。

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