江苏省是全国经济实力非常强劲的省份，对于苏南地区更是走在全国的前列，而随着江苏加大对苏北地区的发展，现在苏北地区的县级城市也逐渐迸发出强劲的动力。

苏北明珠，魅力邳州

苏北地区最大的中心城市是徐州市，而徐州市有涵盖10个区县，在这10个区县当中，包括两个县级市，分别是邳州市以及新沂市。

自去年到今年，位于苏北地区的房价涨得很快，但随着今年8月以来，全国房贷收紧以及房地产三大红线抑制企业融资，对于县级城市楼市来说，或许产生有一定的影响。

今天与大家一起来分享一下邳州市、新沂市。

江苏邳州市目前的常住人口达到146万人，在徐州地区排名第一。对于一个县级城市来说，这样的人口体量非常的庞大，而邳州总管辖面积也达到了2088平方公里。

城市晚霞

2020年邳州市共完成经济总量高达1,001亿，成为全国少有的千亿级经济总量县级城市。

对于邳州这样的成绩在于这些年产业的不断升级，更在于邳州人人努力奋斗的结果。

现在的邳州市逐渐成为徐州地区高精尖企业的聚集地，而随着高端装备制造、节能环保、生态家居、半导体材料与设备的崛起，加速了邳州工业引领徐州，逐渐走在江苏县级城市的前列。

新沂窑湾

江苏新沂市目前常住人口达到96万人，在徐州地区排在第5位，相对来说人口体量还是非常庞大，毕竟也是准百万级的人口县级城市，而新沂市总管辖面积达到1571平方公里。

2020年新沂市完成的经济总量达到692亿，这样的经济总量就算是在浙江排名也处在中等偏上的位置，侧面反映到苏北的县级城市同样具有很强劲的实力。

苏北名城徐州

目前新沂市的主打方向是冶金装备、健康医药、智能电器、先进材料等，而对于新沂市加大对产业的不断升级，通过腾笼换鸟的模式，大力推进企业规模化发展。

尽管新沂市属于苏北地区，但新沂市成为江苏省重要的工业生产基地，而对于这个区域民营资本发达，注册在内的企业就达到了3.1万家。

民营资本发达更是促进城市就业，通过新沂市的民营资本发展，共吸纳了超过21万人在这些企业工作，足见新沂市经济发展的活力。

徐州云龙湖

从产业的角度，对于邳州市及新沂市未来的发展潜力是比较大的，而产业的提升更会提升城市固定资产的价值。

本身这两个区域城市人口众多，而产业有处在前列，那么对于这两个区域未来的城市范围版图或许还有很大空间。

目前而言，徐州市的房价在苏北地区处在前列，而对于邳州市、新沂市或许房价并不算高。

生态宜居徐州

现在的邳州市目前新房的平均价格只有0.78万，而统计在内的新房楼盘大概只有12个左右，相对来说开放体量比较少。

对于邳州的二手房，目前地区平均价格0.81万，而二手房相比于去年的同期涨幅大概是7.54%。

自去年到今年，徐州房价的确上涨很多，但主要集中在中心城区，对于徐州云龙区目前的房价1.79万，泉山区1.49万，鼓楼区1.48万，铜山区1.33万。

徐州汉文化景区

我们从邳州房价与徐州中心城区房价相比可以看出差距非常明显，这或许是地级中心城区和县级城市房价之间的差别。

当然对于邳州二手房房价在徐州这10个区县当中排在第5位，仅次于徐州四大主城。

现在新沂市新房的平均价格是0.84万，而新沂市的新房在建的楼盘数量也非常少，统计在内只有8个左右，相对来说百万级的人口城市，房地产开发体量的确过少。

城市一角

对于新沂市二手房的平均价格是0.8万，同比去年同期下跌2.35%。

侧面反应到苏北县级城市楼市房价的支撑明显没有中心城区高。而对于云龙区同比去年同期上涨超过15.6%，足见中心城区的确非常吸引年轻人。

当然对于新沂市的二手房房价在徐州地区排在第6位，排在邳州市之后。

新沂市和邳州市两地的距离非常近，而这两个县级城市又处在连云港、临沂、徐州城区中间，相对来说，从这两个区域前往连云港、临沂以及徐州城区的距离实际是差不多的。

城市晚霞

随着陆桥大通道的作用越来越大，对于新沂市以及邳州市发展潜力也是巨大的，对于这两个区域也成为苏北率先拥有高铁站的县级城市之一。

从城市化的发展角度，或许由于新沂市、邳州市距离徐州城区较远，那么在短期的角度，这两个城区不太可能会融入徐州城区建设。

都市梦想

这两个区域独立相向发展，或许联合能够成为大徐州都市圈的副城区。

对于徐州来说，本身就是山东、江苏、河南、安徽四省交界的中心城市，更是淮海区域最大的中心城市。

而随着未来徐州中心城区地铁交通路线越来越多，那么也会加速周边县级城市的人口，快速前往徐州中心城区安家。

对于县级城市来说，包括邳州市、新沂市未来的人口流出或许也是一定的趋势。

发展中的城市

当然随着邳州市、新沂市综合实力的提升，城市医疗设施、基础教育、交通轨道的大力提升，对于这两个区域或许能够吸引来自于东北、山东、河南等地的年轻人。

百万级的人口体量、未来千万级的经济总量，对于这两个区域潜力依然看好。

但从楼市的角度，房价升值的空间应该不如徐州中心城区，但房价下跌的空间几乎没有，毕竟现在这两个区域的房价相对来说不算是比较贵的区域。

淮海中心城市徐州

从长期的角度来看，徐州必然会成为在苏北地区最有影响力的城市，而徐州与周边县级城市的联合发展也是未来的趋势。

随着未来大徐州都市圈的发展，徐州通往各县级城市的轨道交通也会有，市域轨道交通会成为江苏省联通县级城市的纽带，大力提升各县级城市能够与中心城区共同走向富裕。

个人观点，仅供参考。